Een appartement mag verkocht worden terwijl er een huurder in woont. Juridisch is daar niets mis mee. Maar de vraag die er écht toe doet is een andere: wat levert het op, en is het slim om nu te verkopen of te wachten tot je pand leeg is?
Veel Amsterdamse verhuurders staan voor precies die keuze. In deze blog lees je wat je rechten zijn, hoe de leegwaarderatio jouw verkoopprijs beïnvloedt, wat het verschil in opbrengst is tussen verhuurd en leeg verkopen, en welke strategie past bij jouw situatie.
Waarom steeds meer Amsterdamse verhuurders willen uitponden
De Amsterdamse verhuurdersmarkt is de afgelopen jaren flink veranderd. Box 3 drukt zwaarder dan ooit, de Wet betaalbare huur heeft de huurprijzen in het middensegment gereguleerd, en de rendementen die eerder vanzelfsprekend waren, staan al een tijd onder druk. Voor veel particuliere verhuurders met één of twee beleggingspanden is de rekensom veranderd.
Het gevolg: uitponden. Steeds meer verhuurders kiezen ervoor om hun pand te verkopen zodra dat kan. Soms met huurder, soms na vertrek. Je bent dus zeker niet de enige die deze afweging maakt.
Wat deze nieuwe belastingregels fiscaal precies voor je beleggingspand betekenen, lichten we uitgebreid toe in een blog over de verkoop van je beleggingspand.
Verkopen met een huurder, koop breekt geen huur
Laten we beginnen bij het juridische kader, want daar ontstaat vaak verwarring. Verkopen met een zittende huurder mag, alleen gaat de verkoop niet gepaard met het vertrek van je huurder. Dat principe heet in vastgoedland koop breekt geen huur en is vastgelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek.
Wat dit concreet betekent:
- Het huurcontract blijft na verkoop gewoon doorlopen.
- De koper wordt automatisch de nieuwe verhuurder.
- De huurder hoeft niet te vertrekken omdat jij wilt verkopen.
Alleen in uitzonderingssituaties kun je een huurder laten vertrekken: bij een forse huurachterstand, bij ernstige overlast, of via de rechter op basis van dringend eigen gebruik. De wens om te verkopen is op zichzelf dus geen geldige reden om de huur op te zeggen.
En de bezichtigingen? Je huurder moet daar redelijk aan meewerken. Maar hij of zij is niet verplicht om de woning ‘verkoopklaar’ te maken of uren vrij te houden voor kijkers. In de praktijk maakt dat een groot verschil, zowel voor het verkoopproces als voor de prijs die je uiteindelijk krijgt.
De leegwaarderatio: zo bepaalt de bank wat jouw verhuurde woning waard is
Een verhuurd appartement is op papier minder waard dan datzelfde appartement leegstaand. Dat verschil heeft een naam: de leegwaarderatio. Simpel gezegd is dat een kortingspercentage op de leegwaarde van je woning, omdat er een huurder in zit die rechten heeft.
Het percentage zelf hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde van je woning. Hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ, hoe lager de ratio, en dus hoe groter de korting.
Voor jou als verkoper is dit om twee redenen belangrijk. Ten eerste rekent de Belastingdienst met de leegwaarderatio voor je Box 3-waarde. Ten tweede kijken banken naar deze ratio bij de financiering van de koper. Een belegger die jouw verhuurde appartement wil overnemen, kan vaak minder lenen dan iemand die een lege woning koopt. Dat drukt het bod dat hij of zij kan doen.
Verhuurde woning verkopen versus leeg verkopen: het verschil in opbrengst
Dan de vraag die voor de meeste verhuurders bovenaan staat: wat kost het je, als je met huurder verkoopt?
In de markt wordt vaak genoemd dat verhuurde appartementen voor een aanzienlijk lagere prijs van de hand gaan dan vergelijkbare lege woningen, afhankelijk van de situatie wordt soms een verschil van 15% tot 25% genoemd. Concrete percentages zijn lastig, omdat iedere woning, ieder contract en iedere huurder anders is. Maar de richting is duidelijk: verhuurd verkopen levert vrijwel altijd minder op dan leeg verkopen.
Waarom dat zo is, laat zich makkelijk verklaren:
- Je doelgroep krimpt. Particulieren die zelf in je appartement willen wonen, vallen af. Alleen beleggers blijven als serieuze kopers over.
- Beleggers rekenen anders. Zij kijken naar huurinkomsten, rendement en risico, niet naar woongenot, locatiegevoel of de sfeer van de woning.
- Het contract bepaalt de prijs. Een langlopend huurcontract met een relatief lage huur drukt de prijs meer dan een tijdelijk contract of een huur die dicht tegen marktniveau aan zit.
Hoe gunstiger jouw huursituatie voor een belegger, hoe kleiner het gat met de leegwaarde. Hoe minder gunstig, hoe groter het verschil.
Verhuurde staat, uitkopen of wachten: welke strategie past bij jouw situatie?
Op papier heb je drie routes. Welke het best past, hangt af van je huurcontract, je relatie met je huurder en hoeveel haast je hebt.
- Direct verkopen in verhuurde staat
Deze route is interessant als je snel wilt verkopen, als je huurder een tijdelijk contract heeft dat binnen afzienbare tijd afloopt, of als de huurprijs al dicht bij marktniveau ligt. Ook als je huurder juist graag wil blijven zitten, kan dit prima werken. Een belegger ziet dan namelijk een stabiel pand met bestaande inkomsten. Voor deze verkoopstrategie heb je wel een makelaar nodig die zowel particulieren als beleggers kan bereiken. Precies daar zit een belangrijk deel van wat een gevestigde verkoopmakelaar in Amsterdam voor je doet.
- Je huurder uitkopen
De bedragen hiervoor variëren sterk, afhankelijk van hoe aantrekkelijk het voor jou is dat de woning leeg komt. De rekensom: als je pand leeg aanzienlijk meer oplevert dan verhuurd, kan een vergoeding aan je huurder zichzelf ruimschoots terugverdienen. Voorwaarde is wel dat je huurder openstaat voor vertrek, dwingen kun je niet.
- Wachten of verkopen aan je huurder zelf
De meest onderbelichte route, en vaak zeer aantrekkelijk. Geen bezichtigingen, geen lange verkoopperiode, geen onzekerheid. Je huurder kent het pand beter dan wie dan ook en heeft vaak een emotionele reden om te willen blijven. Een directe deal tussen verhuurder en huurder kan voor beide partijen rust opleveren, en een prijs die eerlijker voelt dan wat een anonieme belegger zou bieden. Ook ‘wachten tot het contract afloopt’ is een valide keuze, zeker als het om een tijdelijk contract gaat.
Welke route levert jou het meeste op?
Juridisch kan alles. Financieel hangt het af van je huurder, je contract en hoeveel tijd je hebt. En de beste route is zelden de eerste die in je opkomt, het loont om alle drie de scenario’s serieus door te rekenen voordat je een beslissing neemt.
Twijfel je welke route voor jouw appartement het meest oplevert? We denken graag met je mee, vrijblijvend en zonder verplichtingen. We kennen de Amsterdamse markt van binnenuit, en het netwerk van beleggers dat bij een verkoop in verhuurde staat het verschil maakt. Neem gerust contact op, dan kijken we samen wat in jouw situatie het slimst is.
